Новая квартира: за и против
Если обратить внимание на информационный поток, связанный с рынком недвижимости, то можно заметить несколько основных месседжей, которые представители отрасли всеми возможными способами – билбордами, ТВ-роликами, газетными статьями и публикациями в интернете – пытаются донести до граждан. Главный из них – покупайте жилье сейчас, потому что потом будет дороже.
Так, например, на эту тему несколько дней назад говорил даже заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. По его словам, в настоящее время на окраинах и в Новой Москве стоимость жилья находится на максимально низком уровне за последние несколько лет. Цена квадратного метра доходит до 80 тысяч рублей, хотя еще пару лет назад аналогичную недвижимость продавали, исходя из ценника в 150 тысяч за «квадрат». По мнению заместителя столичного градоначальника, связано это с маркетинговой активностью застройщиков, делающих нестандартные шаги, чтобы удержать бизнес на плаву.
Ажиотаж пытаются подстегнуть и сами застройщики, говорящие о том, что «аукцион неслыханной щедрости» продлится недолго и цены скоро начнут расти. С подобным заявлением в начале мая выступила компания «Мортон» – один из гигантов девелоперского рынка. По мнению президента компании Александра Ручьева, к концу 2016 года цены на московскую недвижимость начнут расти. «Мы считаем, что то состояние, в котором мы находимся, это практически дно. Мы надеемся, что к концу года могут быть подвижки в части цены на недвижимость и спроса», – говорит Ручьев. В качестве подтверждения своих слов топ-менеджер говорит о том, что рынок всегда себя так ведет в кризис – вначале падает, но потом быстро восстанавливается.
Если сравнивать рекламные плакаты прошлого года, где стоимость однушки в столице начиналась с двух миллионов рублей, с современными, на которых аналогичная жилплощадь предлагается уже за три-четыре миллиона, то можно даже поверить, что строители и чиновники говорят правду и их прогноз относительно будущего рынка верен – цены будут расти. Но смущает несколько факторов. Первый из них – та самая реклама, которой стало в разы больше. Причем не только на рынке Москвы, но и, например, в Санкт-Петербурге. В последнем за первый квартал 2016 года строительный сегмент рекламного рынка подрос, по данным TNS, аж на 9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Однако такая активность строителей, вместо того чтобы подтолкнуть к немедленной покупке недвижимости, заставляет немного задуматься.
И вот, собственно, о чем: если кто-то пытается от чего-то избавиться слишком активно, значит, у него этого чересчур много или оно не очень хорошего качества. Обвинять в плохом качестве возводимого жилья мы никого не будем, так как в России действует презумпция невиновности и множественные строительные ГОСТы, гарантирующие, что приобретаемые квартиры будут априори им соответствовать. А вот мысль о том, что на рынке сейчас переизбыток жилья, – оставим. Так как можем ее подтвердить, основываясь даже только на статистике по главному рынку недвижимости страны – московскому. А на последнем объем предложения даже в «старых» границах Москвы за годы кризиса (который, кстати, начался значительно раньше ввода антироссийских санкций, а именно – еще в 2008 году – и с тех пор, в общем-то, до конца преодолен не был) только продолжает расти. Так, например, по данным экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за последний год темпы прироста предложения составили 46%, что на 24% больше, чем годом ранее.
То есть в разгар кризисных явлений, а именно – снижения внешнего финансирования, заставившего многие компании затянуть пояса, так как над ними навис призрак дефолта (внешний долг корпоративного сектора РФ – около 700 миллиардов долларов), сокращения рабочих мест, падения доходов из-за изменения курсовой стоимости рубля и так далее – девелоперы продолжали строить. И строили они много. Объяснить это можно тем, что строительные циклы обычно бывают очень растянуты во времени. С момента утверждения проекта в компании до его конечного воплощения может пройти несколько лет, из которых большую часть цикла займут многочисленные согласования с органами власти. Соответственно, то, что было начато в относительно спокойные времена, только сейчас выходит на рынок. Но готовы люди это покупать?
А вот это очень важный вопрос, который влияет на всю строительную отрасль как таковую. Потому что покупателей пока немного. Даже на вторичном рынке, где расценки всегда ниже, чем на первичном, средний срок сделки увеличился до полугода. Снижение цен при этом только в мае 2016 года составило 7,5%. А, например, на рынке элитной недвижимости, то есть там, где у покупателей деньги есть, только в мае цены «сыграли» вниз на 22%. Что говорит об отсутствии покупателей. На первичном рынке продажи также не растут. Например, в Подмосковье в прошлом году продажи упали на 50%. А это тот регион, который очень активно заселялся в докризисные годы, так как цены там были ниже, чем внутри МКАД, но покупка недвижимости при этом гарантировала относительно близкое проживание рядом с Москвой.
Сами застройщики, также перестраховываются от кризиса и, чтобы уменьшить затраты, идут по пути строительства квартир, средняя площадь которых ниже, чем у аналогичных, но построенных до 2009 года, на 16% (по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства). Таким образом, девелоперы пытаются сохранить цену квадратного метра, давно уже ставшую неподъемной для многих россиян, снизив при этом общую стоимость каждой продающейся квартиры. Как следствие, вырастет плотность населения в новых кварталах, когда жильцы въедут.
Таким образом, избыточное предложение объектов недвижимости вместе с нежеланием эти объекты покупать, скорее всего, заставят застройщиков менять подход к ценовой политике, так как пути выхода из кризиса еще не наметились и резкого скачка покупательской активности ожидать по меньшей мере странно. Причины просты: тот, кто мог себе позволить купить недвижимость, уже, скорее всего, ее купил; ипотечные кредиты все еще неподъемны для населения; и за годы кризиса исчезла прослойка людей, приобретавших жилье в инвестиционных целях. Это с одной стороны.
А с другой: нехватка денег у девелоперов скажется на реализации тех проектов, которые еще не закончены, – темпы строительства будут падать. У крупных застройщиков ситуация может осложниться еще и долговой нагрузкой,которая сейчас уже поставила на грань банкротства очень многие компании, как, например, строительный гигант из прошлого «Су-155». Причем у некоторых из них банки могут попросить вернуть деньги досрочно, что так же не добавит позитива на строительный рынок.
